英国脱欧公投九周年：深入了解英国房地产市场

　　6月23日标志着英国公投决定脱离欧盟已过去整整九年。在本专题中，我们将审视脱欧公投对英国房地产市场的影响。

　　随着6月23日的临近，英国那场具有历史意义的脱欧公投已过去九年，这正是反思脱欧结果如何塑造该国房地产市场的恰当时机。

　　在公投之前，关于可能发生情况的预测占据了头条新闻，其中包括时任财政大臣乔治·奥斯本（George Osborne）发出的警告：房价可能暴跌10%，并引发“即刻的经济冲击”，从而扼杀英国房地产市场的增长势头。

　　另一些预测则认为，移民减少可能导致租赁成本下降。同时，利率问题和新房建设的未来也笼罩着忧虑，人们担心建材成本上涨和外国劳动力短缺。

　　然而，在过去的九年里，英国房地产市场走过了一条复杂的道路，展现出非凡的韧性，成功应对了包括近期全球疫情在内的诸多前所未有的事件。

　　本文将回顾自脱欧公投以来英国房地产市场的变迁，涵盖房价、租赁趋势、利率、印花税以及关键的新房建设等方面，并分析脱欧对英国房地产市场的具体影响。

　　脱欧如何影响了英国房地产市场？

　　房价

　　让我们回顾一下：时任保守党财政大臣乔治·奥斯本曾警告称，如果英国脱离欧盟，其房价可能下跌10%，而相较于留在欧盟，跌幅甚至可能高达18%。

　　然而，这一预测并未成为现实。

　　事实上，自2016年6月（当时英国平均房价为196,106英镑）以来，英国平均房价已显著上涨。英国土地注册处（Land Registry）2025年3月的最新数据显示，过去九年间，这一数字已攀升至271,145英镑。

　　租赁成本

　　在欧盟公投投票前夕，全英房地产经纪人协会（NAEA）曾预测，如果选民决定脱欧，房东可能会面临租金下降的情况。

　　当时，NAEA的一份报告指出：“移民减少意味着寻找住所的人减少，这将降低需求，并可能减轻房价的上行压力，尤其是在那些受欧盟移民青睐的地区。”

　　然而，自2016年6月脱欧公投以来，英国的租赁成本大幅飙升。根据2016年6月的HomeLet租金指数，2016年6月，英国平均租金（不含伦敦）为每月773英镑，而伦敦的平均租金为每月1,575英镑。

　　与2025年5月（本文撰写时可获得的最新数据）的HomeLet租金指数相比，英国平均租金（不含伦敦）已升至每月1,124英镑，伦敦的平均租金则达到每月2,088英镑。

　　自英国九年前投票决定脱欧以来，多种因素共同推动了租赁成本的上涨。

　　租赁供需缺口不断扩大是主因之一，这在一定程度上是由脱欧后建筑业劳动力短缺和建材成本上涨阻碍新房建设造成的。此外，还有其他几项因素推高了租赁成本。

　　房东税收和监管政策的重大变化促使部分房东退出市场，进一步减少了租赁房源的供应量。供应减少，加上利率上升使购房难度加大，以及生活成本的普遍上涨，合力推高了租金。

　　利率

　　2016年6月脱欧公投后，英国利率在很长一段时间内维持在历史低位，甚至在新冠疫情期间进一步降至0.1%。然而，这段超低利率时期在2022年末戏剧性地结束了。利兹·特拉斯（Liz Truss）政府灾难性的“迷你预算”冲击了金融市场，由于对政府借贷和经济稳定性的担忧加剧，导致利率飙升。

　　在达到峰值后，随着通胀开始缓解，英国央行的基准利率才刚开始回落。最近的几次降息使其在2025年5月降至4.25%。

　　印花税

　　自2016年6月以来，英国印花税土地税（SDLT）经历了数次重大调整，包括为首套房买家降低税率以及实施印花税假期（holidays）。

　　在脱欧公投前，一项针对房东和房产投资者的重大变化已于2016年4月生效：对购买额外住宅物业（包括购房出租投资房和度假屋）的人士，在标准印花税率基础上额外征收3%的附加费。这项附加费已于2024年10月31日起上调至5%，使得购买购房出租（Buy-to-Let）房产的成本更加高昂。

　　新房建设

　　在脱欧公投前夕，已有警告信号表明，英国脱离欧盟可能会危及政府在全国范围内交付新住房的雄心计划。

　　这些担忧特别指出，由于对在英外国工人的限制加剧导致劳动力短缺，以及进口材料成本上升，房产建造成本很可能会增加。

　　自英国脱欧以来，劳动力和建筑材料的成本确实有所增加。而新冠疫情扰乱了全球供应链，导致建筑材料成本激增，这又给英国建筑业带来了重大挑战。

　　下图重点展示了英格兰2011-2012年度至2023-2024年度按最终所有权类型划分的新建住宅竣工量，以及依据第106条协议（无补助金）提供、最终所有权归属住房协会或地方政府的住宅单元数量。

　　尽管自英国脱欧以来建筑成本上升带来了挑战，但英格兰各地交付的新住宅总量仍在缓慢增加。然而，这是否足以解决该国的住房短缺问题，仍有待观察。

　　虽然新冠疫情对供应链和现场施工造成了显著的（尽管是暂时的）干扰，但新住房的交付量正处于上升趋势。

　　英国房地产市场持续展现韧性

　　自英国民众前往投票站投票决定脱欧以来的九年里，这个国家经历了诸多不确定性。不仅是因为脱欧本身，还有几起引发经济动荡的前所未有的事件。对于房地产市场而言，这九年大体上是一个回归稳定和增长的时期，房价及其他重要指标的表现均优于预期。

　　尽管过去九年脱欧确实带来了新的挑战，但自脱欧公投以来，那些在房地产领域沉住气并做出正确决策的房地产投资者，一直能够获得稳定的回报。

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