英国固定期限租约即将退出历史舞台——房东与租户须知

　　私人租赁行业即将迎来多年来最大的变革之一。《租户权利法案》（Renters’ Rights Bill）已于2024年9月提交议会，现已进入上议院审议阶段。该法案提议永久废止固定期限租约协议。

　　若该法案以其现有形式获得通过，开放式租约协议将成为标准模式。这将重塑私人租赁的运作方式，对房东、租户以及中介机构均产生重大影响。

　　固定期限的终结

　　拟议的立法将用周期性租约（periodic agreements）取代现有的“保证短期租约”（Assured Shorthold Tenancies）。这些新租约将从一个租期自动延续至下一个租期，直至租户或房东通过正当途径终止协议。

　　租户只需提前两个月通知，即可随时搬离。书面合同将成为法定要求，且房东收取的预付租金上限将被限制在一个月以内。

　　英国政府表示，此项变革旨在提升灵活性与公平性。其目标是消除当房屋质量不达标或租户情况意外变化时，被长期合同束缚所产生的经济负担。

　　对房东意味着什么

　　固定期限租约提供确定性。它们让房东在固定期限内获得租金收入保障，并使财务规划更为便捷。目前，大多数房东提供为期十二个月的合同，通常包含六个月后的中断条款（break clause）。

　　失去这种结构框架，将面临租户更替加速、空置期更频繁、管理成本上升的风险。然而，这也蕴含机遇。只要遵循正确的法律程序，房东将获得更大的灵活性来根据市场状况调整租金，并更容易收回房产所有权。

　　同样重要的是需注意，大多数租户的实际租住时间早已远超最低租期。根据《英格兰住房调查》（English Housing Survey），平均租期略超四年。大多数租户需要的是一个稳定的家，而非短暂停留。

　　新法一旦实施，签订固定期限协议可能导致高达7,000英镑（约合人民币6.5万元）的罚款。对房东而言，为此变革做好准备至关重要。

　　对租户意味着什么

　　对租户而言，此变革带来了更大的自由。如果出现问题，例如房屋存在重大缺陷或因工作需要搬迁，他们将不再需要承担一整年的租金义务。

　　这赋予了他们对于居住地点和租住时长更多的掌控权。理论上，这也可能让租户在签订租约时更有信心，因为他们知道即使自身情况有变，也不会被合同锁死。

　　学生租赁怎么办？

　　学生住房一直是《租户权利法案》争议较大的领域之一。最初，该法案将学生租约与其他租约一视同仁，赋予学生提前两个月通知即可随时搬离的权利。然而，此举可能对学年安排及私人学生租赁市场造成的影响很快引发了担忧。

　　作为回应，上议院提出的少数修正案之一便是保留针对学生合租屋（HMOs）的固定期限租约。如果此修正案获得采纳，将合租房屋租给学生的房东仍可提供与学年周期一致的固定期限租约。这为房东和学生双方都提供了一定程度的确定性，并有助于维持私人学生租赁市场的正常运转。

　　学生专用宿舍（Purpose Built Student Accommodation, PBSA）则不受该法案影响，可继续提供固定期限合同作为标准模式。

　　随着法案推进，预计会有更明确的说明。但在学生租赁市场经营的房东，应开始根据房产类型和现有协议类型，为可能适用的不同规则做准备。

　　法案生效后的关键变化：

　　房东将不能再要求租户承诺固定租期。

　　租赁合同将转变为滚动式的周期性协议。

　　租户从租约开始起，可在任意时间点提前两个月发出搬离通知。

　　签订书面条款将成为强制性要求——目前这并非法定要求（尽管强烈建议且属最佳实践）。

　　同时，可提前收取的租金上限将被限制在一个月以内。

　　后续进展如何？

　　该法案仍在议会审议过程中。若获得通过，政府预计会设定一个日期，要求所有新租约必须遵循新规。现有的固定期限协议很可能会自动转为周期性协议，房东需在规定时限内通知租户。

　　在Leaders，我们已着手帮助我们的房东为此变革做准备。我们的团队正在审查现有流程、更新文件资料并提供实用建议，以帮助客户保持领先。我们相信，只要策略得当，转向周期性租约对所有相关方都能顺利运作。

　　房东现在如何准备？

　　在等待最终立法期间，房东可以采取一些实际步骤：

　　审查现有租约，确保其符合现行要求。

　　保持房产良好维护，以鼓励租户长期居住。

　　采用严格的租户筛选（referencing），寻找可能长期租住的租户。

　　与租户保持沟通，了解其未来计划。

　　预留储备金以应对可能增加的空置期。

　　及时了解当地租金水平，以便在需要时能迅速重新出租。

　　通过尽早采取行动，房东可以充满信心地适应变化，继续成功运营租赁业务。